1️⃣ Сроки владения по земельным участкам
Что бы не происходило с земельным участком: выделения, размежевание, разделение, любое перераспределение - все это влечет за собой возникновение нового срока владения.
А значит при продаже объекта можем попасть на уплату налогов!
❗️Напоминаю какие у нас бывают сроки:
- общий срок владения для всех - это 5 лет, а остальное исключения
Исключения:
- срок владения 3 года может быть, если у вас имущество получено по наследованию, в дар от близкого родственника/члена семьи, в результате договора ренты, приватизации и также с 2020 года - срок владения 3 года для так называемого единственного жилья (то есть те
жилые помещения, которые находятся в собственности налогоплательщика и у него нет других жилых помещений)
Так вот, если это жилой дом, земельный участок под жилым домом также будет по сроку владения проверяться 3 года, есть конечно же, исключительные случаи, для которых
объекты недвижимости (сюда относятся и земельные участки) вообще бессрочно, независимо от того, какой срок у нас владения - налог не платим, это так называемая с 2021 года, льгота по улучшению жилищных условий для семей, имеющих 2-х и более детей.
Если продается жилой дом, то и для участка, на котором расположен продаваемый дом, те же правила сохраняются, что и для самого дома
☝🏻И мы ждём, что с 2022 года (проект в госдуме) эту норму сделают не только для тех у кого 2-е и более детей, а для всех.
❗️Если ваш клиент обратился к вам с продажей земельного участка и вы понимаете, что необходимо провести какие-либо работы с этим участком, вы предупреждаете клиента о том что срок владения возникнет новый и он должен понимать, какой налог возникнет в этом случае.
☝🏻Рекомендация - вы переносите все эти работы на нового собственника, то есть старый собственник продает и уже новый собственник занимается межеванием/размежеванием и так далее по земельному участку.
2️⃣Завышенная кадастровая стоимость объектов недвижимости
Именно она встречается у нас в загородной недвижимости и чаще всего, как раз по земельным участкам.
Напомню вам, что для налогового органа не важно, что у вас написано в договоре, налоговый орган сверяет цену указанную в договоре, за которую физлицо продает объект недвижимости
с другим показателем, который рассчитывается, как произведение кадастровой стоимости этого объекта на понижающий коэффициент 0.7
Для расчета налогов налоговый орган используют тот доход, который больше, то есть тот показатель, который будет больше - это и есть сумма дохода физлица.
По Красноярскому краю очень часто встречаются ситуации, когда земельный участок продают реально в рынке за двести тысяч рублей, а кадастровая стоимость у него несколько миллионов, поэтому будьте внимательны, всегда проверяйте этот показатель!
☝🏻Вы здесь разом не снизите налоги, но
по крайней мере предупредите клиента о том, какие могут быть последствия
3️⃣Сроки владения недостроенным домом
Такой дом не является для налогового органа - объектам недвижимости.
То есть сроки владения по такому объекту не считаются.
Срок владения на него будет считаться с момента гос. регистрации права собственности на уже построенный жилой дом.
☝🏻Поэтому будьте внимательны - не применяйте сроки к таким объектам!
Обращаю ваше внимание, что
недостроенный жилой дом не указан в перечне объектов, по которым можно применить вычет миллион рублей. Поэтому мы применяем либо вычет двести пятьдесят тысяч, либо мы собираем расходы на постройку, на покупку и то, что мы дальше строим, либо сначала строим и полностью все расходы собираем.
4️⃣Строим и не собираем расходы
☝🏻Важно, чтобы ваши клиенты, занимающиеся строительством дома, всегда собирали максимально документов по строительству - это нужно, как для того, чтобы уменьшить доходы при продаже этого дома, если еще срок минимального владения не вышел, так и для того, чтобы получить вычет, например на строительство жилья, если ваш клиент еще этим вычетом не пользовался.
❗️Напоминаем вам, как формируется налоговая база и какие вычеты можем мы использовать. Налоговая база - это разница между доходами и вычетами. Доходы это все деньги, которые получил клиент за продажу.
Вычеты могут быть двух видов:
- при продаже мы используем вычет по расходам
либо вычет один миллион рублей или двести пятьдесят тысяч для прочего имущества
- вычет при покупке у нас делится - расходы на покупку непосредственно жилья, а второй вычет по покупке это проценты по целевым кредитам займам обычно это ипотека.
✅️Поэтому, чем у нас больше собрано расходов, тем больше у нас вычет при продаже и тем меньше налоговая база, а значит меньше налог.
Ориентируйте своих клиентов на это, узнавайте у них, если они продают дорогостоящие жилые дома, о том какая сумма расходов может быть подтверждена документами.
5️⃣Предпринимательская деятельность
Сейчас очень популярна такая занятость физических лиц, как строительство домов и последующая их перепродажа. Если вы строите один дом в году и продаёте его, это ещё может пройти незамеченным налоговым органом, но если вы занимаетесь строительством домов в большем масштабе и у вас реализация в год - два, три, четыре, пять объектов, то считается, что вы занимаетесь предпринимательской деятельностью. Сюда относятся также флиппинг строительство поселков, продажа нарезанных участков земли,
а значит, если это предпринимательская деятельность, сроки владения не работают и налог нужно будет платить согласно системе налогообложения предпринимателя, а если нет предпринимателя зарегистрированного, то 13% от всех доходов.
Оптимально для такой деятельности быть индивидуальным предпринимателем на упрощенке - 6% от доходов или на упрощенке 15% от доходов
- с базой доходы минус расходы
Если вы риэлтор и у вас возникают вопросы по налогам - заходите группу "Налоги и недвижимость"
Группа вопросов-ответов и расчетов налогов по сделкам с недвижимостью
Если у вас есть вопросы по банкротству или вы планируете пройти эту процедуру, подписывайтесь на канал "Банкротство легко и просто"
